关于他项权证，一位房产经纪想告诉你的真心话
前几天，和一位老朋友喝茶，他眉头紧锁，跟我倒了一肚子苦水。事情是这样的，他看中了一套地段、户型都极佳的二手房，价格也谈得七七八八了，正满心欢喜准备签合同。结果在最后查档的阶段发现，这套房子的产权证上，赫然“趴”着一个他项权证。卖家解释说是几年前做生意时用房子做抵押贷的款，拍着胸脯保证“钱很快就还上，证随时能撤”。我这朋友心里一下就没了底，跑来问我：“这东西到底靠不靠谱？会不会我钱给了，房子却过不了户？”
看着他的焦虑，我仿佛看到了无数在房产交易中，尤其是涉及二手房或抵押资产时，初次接触“他项权证”这个概念的朋友们的共同困惑。今天，我就以这些年在房产圈里摸爬滚打的经验，跟您好好聊聊这个听起来专业、实则与咱们切身利益息息相关的“小本本”。
首先，咱们得给它“验明正身”。用最通俗的话讲，他项权证，就是房子的“权利说明书”之一，但它说明的不是房主的权利，而是别人（通常是银行或其他债权人）在这套房子上享有的权利。 当房主需要用房子作为担保向银行申请抵押贷款时，银行为了保证自己的债权安全，就会要求到不动产登记中心去办理“抵押权设立登记”。登记完成后，除了房主手上的不动产权证书，登记中心还会给银行颁发一个他项权证——这个证，就是银行拥有该房产抵押权的法律凭证。
它像什么呢？就像您有一块祖传的名贵手表，您非常喜欢，天天戴着。但有一天您急需用钱，把手表质押给了当铺。当铺会开给您一张精美的、具有法律效力的“当票”。这张“当票”不意味着当铺拥有了您手表的所有权（所有权还是您的），但它明确记录了当铺在您还清借款和利息前，有权持有这块手表；如果您到期没来赎，当铺就有权依法处置它。房子和他项权证的关系，就类似于此。房主仍然是法律意义上的所有者，可以居住，但涉及出售、再次抵押等重大处分行为时，就必须先解决好这个“他项权利”。【图片：一张形象比喻图：左侧是一本不动产权证书封面，右侧是一本他项权证封面，中间用一个大箭头连接，箭头中间画着一把钥匙和一张当票，寓意抵押关系】
这里就引出一个至关重要的专业知识点了：物权公示公信原则。这是我们国家民法典物权编的基石之一。简单说，就是关于房子的各种权利（谁所有、谁抵押、谁租赁），必须通过法定的方式（在我国就是不动产登记）公示出来，让外界能查询到。而且，公众基于对这个法定登记信息的信任（公信）而产生的交易行为，是受法律保护的。他项权证的登记，就是这一原则的典型体现。它白纸黑字、官方认证地告诉所有想打这套房子主意的人：“注意！这房子上设定了抵押权，权利人是某某银行。” 这从根本上保障了交易安全，避免了“一房二押”甚至“一房多卖”的陷阱。
所以，当您在房产交易中遇到他项权证，根本不必像看到洪水猛兽一样恐惧。它的存在，恰恰说明了这套房产的产权链条是清晰、透明、可追溯的。真正需要警惕的，反而是那些产权看似“干净”、没有任何他项登记，但背后却可能存在民间私下抵押、债务纠纷的房子，那种“暗雷”才更可怕。
那么，像我的朋友遇到的那种情况，该怎么办呢？这里就有非常具体的操作建议了。核心原则就一句话：“解押”必须在“过户”之前，且资金流程必须安全。
通常，规范的操作流程是这样的：第一，在签订买卖合同时，就必须将“卖家需在约定日期前自行筹款解除抵押并注销他项权证”作为核心条款写进去，并约定明确的违约责任。第二，也是最关键的资金环节，切不可听信卖家“你先帮我垫资解押，过户后我立刻还你”之类的说法。比较安全的做法是，通过银行或正规第三方机构的“资金监管”服务。买家将购房款存入监管账户，在银行或机构的见证下，该笔资金的一部分会被专项用于偿还卖家的原贷款，银行收到还款后出具“贷款结清证明”，卖家凭此证明去不动产登记中心办理“抵押权注销登记”。只有当他项权证注销完毕、产权恢复“干净”状态后，监管账户才会将剩余房款划给卖家，双方再办理过户手续。这个过程，相当于给交易上了一把“安全锁”。
我身边就有一个反例。多年前，我的一个同行经手过一单交易，卖家也是说有抵押但“很快能还”。买家觉得卖家面相忠厚，又急着买房结婚，在卖家的哀求下，直接将一大笔首付款打给卖家用于“解押”。结果，卖家拿到钱后并未去还贷，而是挪作他用，而后人间蒸发。房子因抵押未解除无法过户，买家的钱也追不回来，陷入漫长的官司，喜事差点变成悲剧。这个血淋淋的教训，值得我们每一个人警醒。
除了买卖，在办理房产抵押贷款时，您也会和他项权证打交道。比如，您用自己的房子向银行申请一笔经营贷。银行审批通过后，会和您一起去登记部门办理抵押登记。登记完成后，您会拿到贷款，而银行则持有他项权证。此时，您的产权证上会附记抵押信息，但证本身通常还是由您自己保管。您需要清楚的是，在贷款还清前，您对房子的处置权是受限的。不过，一个常被忽略的实用知识是：在征得抵押权人（银行）书面同意的前提下，设定抵押的房屋依然是可以出售的。实践中，这就是上面提到的“带抵押过户”模式，正在越来越多的城市推行，大大简化了交易流程。
聊了这么多，其实我最想传递的，是一种对待资产的理性态度。他项权证，它不是一个“问题”，而是一个“说明”。它冷静地揭示着一项资产的真实权利状态。在房产这样涉及重大资产的家庭决策中，情感和信任固然重要，但流程和规则的严谨才是真正的“安全带”。
下次，当您在房产证附记栏看到“已设立抵押权”的字样，或在交易中听说了他项权证的存在，希望您能从容一些。把它看作一个需要被妥善处理的“前置工序”，而不是一道不可逾越的屏障。弄清楚它的来龙去脉，利用好资金监管等现代交易工具，在专业中介或律师的辅助下，一步步按规则推进。如此，您既能保护好自己的血汗钱，也能顺利实现安家置业的梦想。毕竟，搞清楚规则，才能更好地利用规则，让房子这门复杂的“功课”，变得不再那么令人头疼。
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